Advocaat
De Boelelaan 7
1083 HJ Amsterdam
Nederland
Gsm-nummer: +31 85 782 28 20

Beschikbare
Bestandsformaten

Beschikbare
Bestandsformaten

Contractbeschrijving

€ 49,00  excl. BTW

Deze model-huurovereenkomst is geschikt voor verschillende situaties met betrekking tot de huur van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. De mogelijke situaties worden uitgebreid beschreven onder extra informatie.

Op huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte zijn de algemene huurrechtelijke bepalingen van boek 7, titel 4, afdeling 1 tot en met 4 BW van toepassing (artikelen 7:201 tot en met 7:230 en 7:231 BW). Daarnaast gelden de (semi-)dwingendrechtelijke bepalingen van boek 7, titel 4, afdeling 5 (artikelen 7:232 BW en verder). Dat betekent dat de huurder van woonruimte huurbescherming geniet en de verhuurder als gevolg daarvan beperkt is in zijn mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen en de huurprijs te wijzigen. Ook huisgenoten van huurders nemen in sommige gevallen een bijzondere positie in. Zo zijn echtgenoten die in het gehuurde hun hoofdverblijf hebben van rechtswege medehuurder en kunnen huisgenoten na overlijden van de huurder onder bepaalde voorwaarden de huurovereenkomst voortzetten. Dwingendrechtelijke regels gelden in principe altijd, ook al bepalen partijen in de huurovereenkomst iets anders. Van semi-dwingendrechtelijke regels mag worden afgeweken, doch niet ten nadele van de huurder. De huurbescherming wordt als een belangrijk recht van huurders gezien. Uitzonderingen daarop en afwijkingen daarvan zijn slechts beperkt mogelijk. Onder meer zijn wettelijk uitgezonderd huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is (zie hiervoor de Huurovereenkomst naar aard van korte duur) en (gedeeltelijk) de hospitaverhuur (verhuur van onzelfstandige woonruimte in een woning waar de verhuurder zelf ook woont, zie de Huurovereenkomst hospitaverhuur). 

Er moet onderscheid worden gemaakt tussen een zelfstandige en een onzelfstandige woning. Een zelfstandige woning is een woning die een eigen toegang heeft en bewoond kan worden zonder dat de bewoner afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woning (artikel 7:234 BW). Een woning wordt als zelfstandig beschouwd als er een toilet, een keuken en een wasgelegenheid zijn achter de eigen voordeur. Woonruimte waarbij die voorzieningen moeten worden gedeeld, is onzelfstandige woonruimte. Dit model kan voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte gebruikt worden.

Dit contract is zonder toelichting en alternatieve en vervangende bepalingen, te downloaden via de site van de ROZ (www.ROZ.nl).

Extra informatie

Voor het opstellen van dit model is gebruik gemaakt van de model-huurovereenkomst voor woonruimte van de Raad voor Onroerende Zaken (hierna te noemen: ‘ROZ’), vastgesteld op 20 maart 2017. Hier en daar zijn in dat model wijzigingen aangebracht. Bij dit model behoren de algemene bepalingen van de ROZ, evenzeer vastgesteld op 20 maart 2017 en op 12 april 2017 gedeponeerd bij griffie van de rechtbank te Den Haag. De algemene bepalingen zijn een apart model. In de algemene bepalingen de wordt regelmatig verwezen naar artikelen in de model huurovereenkomst. Als partijen evenwel een of meer van de artikelen van deze modelhuurovereenkomst voor woonruimte schrappen, of er een of meer artikelen aan toevoegen, dan dient te worden gecontroleerd of de verwijzingen in de toepasselijke algemene bepalingen naar de tekst van de overeenkomst nog juist zijn.

De aan de orde zijnde situatie (opties 1 t/m 4) dient in de considerans en in artikel 3 te worden gekozen door de niet aan de orde zijnde opties door te halen. Het gaat om de volgende situaties/opties:

Optie 1: huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zonder initiële minimumduur

De huurder heeft bij deze optie volledige huurbescherming. De wet bepaalt dat de opzegtermijn die de huurder in acht moet nemen nooit langer is dan de overeengekomen betaaltermijn. Omdat in verreweg de meeste huurovereenkomsten wordt afgesproken dat de huur per maand wordt betaald, betekent dat, dat de wettelijke opzegtermijn van de huurder één kalendermaand is. De wet bepaalt verder dat de opzegtermijn van de verhuurder minimaal drie maanden bedraagt. Daar komt één maand bij voor elk vol jaar dat de huurovereenkomst heeft geduurd, met een maximum van zes maanden. De huurder heeft de mogelijkheid om de huurcommissie te laten bepalen of de overeengekomen aanvangshuurprijs te hoog is. De huurder heeft daarvoor de tijd tot 6 maanden na de aanvang van de huurovereenkomst. Als de maximaal wettelijke huurprijs boven de op dat moment geldende liberalisatiegrens ligt, dan is de huur geliberaliseerd en valt deze in de vrije sector. De huurcommissie zal de huurprijs dan ongemoeid laten. Als de maximaal wettelijke huurprijs onder de op dat moment geldende liberalisatiegrens ligt, zal de huurcommissie de huurprijs vaststellen op het maximaal wettelijke niveau. De huurcommissie doet dat met terugwerkende kracht tot de aanvang van de huurovereenkomst.

Optie 2: huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met initiële minimumduur

Hiervoor geldt hetzelfde als hiervoor is opgemerkt bij optie 1. Het enige verschil is dat geen van beide partijen de huur kan opzeggen gedurende de overeengekomen initiële minimumduur. Deze minimale duur dient nader tussen partijen worden overgekomen en vastgelegd worden in de considerans en artikel 3 van de huurovereenkomst. Algemeen wordt aangenomen dat een verhuurder belang kan hebben bij een niet te snel wisselend huurdersbestand. Om die reden wordt het aangaan van een huurovereenkomst voor een (eerste) vaste periode aanvaardbaar geacht. Als die eerste periode echter (te) lang is, kan dat onredelijk worden geoordeeld. Een termijn van één jaar wordt in het algemeen in ieder geval aanvaardbaar geacht. Hoewel dat niet waarschijnlijk is, kan niet 100% worden uitgesloten dat, indien gebruik wordt gemaakt van een initiële minimumduur, de huurovereenkomst kwalificeert als een huurovereenkomst voor maximaal 2 jaar (zie optie 3 hierna).

Optie 3: huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor maximaal 2 jaar (zelfstandige woonruimte) dan wel voor maximaal 5 jaar (onzelfstandige woonruimte) 

Deze optie bestaat sinds 1 juli 2016 en is in beginsel bedoeld voor de situatie dat de huurder na afloop van de overeengekomen bepaalde tijd daadwerkelijk vertrekt. De huurder heeft bij deze optie geen huurbescherming. Hij moet dus vertrekken na afloop van het contract Deze huurovereenkomst is mogelijk voor een periode van maximaal 2 jaar bij zelfstandige woonruimte en voor maximaal 5 jaar bij onzelfstandige woonruimte. Een kortere periode mag dus ook. Een langere periode niet. Verlenging van de huurovereenkomst met een bepaalde termijn is niet mogelijk. Gebeurt dat toch, dan verandert de huurovereenkomst volgens de wet automatisch in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Voorbeeld: als een huurovereenkomst voor 1 jaar is overeengekomen en die wordt daarna met nogmaals een jaar verlengd, dan verandert de huurovereenkomst volgens de wet vanaf de verlenging automatisch in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij de huurder volledige huurbescherming heeft. De huur eindigt na de afgesproken termijn automatisch. Dat wil zeggen dat opzegging van de huur door de verhuurder niet nodig is. Wel moet de verhuurder tijdig een schriftelijke mededeling sturen naar de huurder, waarin de overeengekomen einddatum van het contract aan de huurder wordt meegedeeld. Deze mededeling houdt niet meer in dan de volgende tekst: ‘Bij dezen delen wij u mee dat de huurovereenkomst voor de woning gelegen aan de …. te ….. , die u huurt van ……. , eindigt op …………… ‘. Deze schriftelijke mededeling mag niet eerder gestuurd worden dan 3 maanden voor de einddatum en niet later dan 1 maand voor de einddatum. Het verdient aanbeveling deze schriftelijke mededeling per aangetekende post te versturen (eventueel ook per e-mail en gewone post). Vergeet de verhuurder deze mededeling op het juiste moment te sturen, dan verandert de huurovereenkomst volgens de wet automatisch in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij de huurder volledige huurbescherming heeft. Het is bij dit model zinloos een minimale initiële huurperiode af te spreken, gedurende welke de huurder de huur niet kan opzeggen, omdat de huurder (alleen) bij deze optie het wettelijke recht om de huur op te zeggen wanneer hij wil. Hij moet daarbij een opzegtermijn in acht nemen van 1 kalendermaand (uitgaande van huurbetalingen per maand). De huurder heeft de mogelijkheid om de huurcommissie te laten bepalen of de overeengekomen aanvangshuurprijs te hoog is. De huurder heeft daarvoor bij deze optie de tijd tot 6 maanden na afloop van de afgesproken duur van de huurovereenkomst. Als de maximaal wettelijke huurprijs boven de op dat moment geldende liberalisatiegrens ligt, dan is de huur geliberaliseerd en valt deze in de vrije sector. De huurcommissie zal de huurprijs dan ongemoeid laten. Als de maximaal wettelijke huurprijs onder de op dat moment geldende liberalisatiegrens ligt, zal de huurcommissie de huurprijs vaststellen op het maximaal wettelijke niveau. De huurcommissie doet dat met terugwerkende kracht tot de aanvang van de huurovereenkomst.

Optie 4: huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor meer dan 2 jaar (zelfstandige woonruimte) dan wel voor meer dan 5 jaar (onzelfstandige woonruimte)

Bij deze optie heeft de huurder volledige huurbescherming. Dat betekent dat de huur niet automatisch eindigt na afloop van de overeengekomen termijn, dat de huur moet worden opgezegd door de verhuurder en dat, indien de huurder niet instemt met de opzegging, de rechter de huur alleen zal beëindigen indien deze oordeelt dat een van de in de wet limitatief opgesomde gronden voor huurbeëindiging aan de orde is.

 

Advocaat
De Boelelaan 7
1083 HJ Amsterdam
Nederland
Gsm-nummer: +31 85 782 28 20

Contactformulier

Wilt u een vraag stellen aan de redacteur? Neem dan contact op via het onderstaande contactformulier.