Advocaat
De Boelelaan 7
1083 HJ Amsterdam
Nederland
Gsm-nummer: +31 85 782 28 20

Beschikbare
Bestandsformaten

Beschikbare
Bestandsformaten

Contractbeschrijving

€ 29,00  excl. BTW

Deze model-huurovereenkomst naar aard van korte duur is primair bedoeld voor de tijdelijke verhuur van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. 

Bij het opstellen van dit model is gebaseerd op de modelhuurovereenkomst voor woonruimte van de Raad voor Onroerende Zaken (hierna te noemen: ROZ), vastgesteld op 20 maart 2017. De wet biedt de huurder van woonruimte in principe zeer veel bescherming. Bij beantwoording van de vraag of er sprake is van een overeenkomst naar aard van korte duur, wordt gekeken naar de aard van het gehuurde zelf en naar de aard van het gebruik (HR 30 mei 1975, NJ 1975, 464). Voorts zijn in de praktijk van belang de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering daarvan en de feitelijke duur van het gebruik. De lagere jurisprudentie is sterk door de omstandigheden van het geval en door billijkheidsoverwegingen gekleurd. De kwalificatie ‘gebruik naar aard van korte duur’ wordt in de jurisprudentie wel eens (oneigenlijk) gebruikt in gevallen waarin de rechter van oordeel is dat huurbescherming niet op zijn plaats is (vergelijk bijvoorbeeld Vzr. Rb. Amsterdam 11 mei 2006, WR 2006, 102). In deze gevallen speelt vooral de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst een rol. Als duidelijk is, uiteraard vooral voor de huurder, dat een bepaalde korte duur is beoogd en dat er na afloop van deze periode geen plaats is voor verlenging van de bewoningsduur, dan wordt de huurovereenkomst soms onder de uitzonderingsbepaling ‘gebruik naar aard van korte duur’ geschaard, of wordt geoordeeld dat een huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep op huurbescherming toekomt. De grens tussen de huurovereenkomst naar aard van korte duur en de gewone huurovereenkomst, waarbij een beroep op huurbescherming in strijd met de redelijkheid en billijkheid wordt geacht, is niet altijd even scherp te trekken.

Dit contract is zonder toelichting en alternatieve en vervangende bepalingen, te downloaden via de site van de ROZ (www.ROZ.nl).

 

 

Extra informatie

De wet biedt de huurder van woonruimte in principe zeer veel bescherming. Zo geniet de huurder van woonruimte op grond van boek 7, titel 4, afdeling 5 BW zowel huurbescherming als huurprijsbescherming. Van deze huur(prijs)beschermingsbepalingen is onder meer uitgezonderd de huurovereenkomst welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW). Op een dergelijke huurovereenkomst is afdeling 5 van titel 7.4 BW niet van toepassing. Alleen de algemene bepalingen van titel 7.4 BW zijn van toepassing. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het om een uitzonderingsbepaling gaat met een zeer beperkte betekenis. Volgens de minister gaat het om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (Handelingen II, 19781979, p. 5026). Voorbeelden zijn de vakantiewoning en de zogenaamde wisselwoning (een woning waarin een huurder tijdelijk verblijft, bijvoorbeeld in afwachting van de renovatie van de woning die hij eigenlijk huurt). Indien een zomerhuis echter permanent wordt bewoond door de huurder, dan kunnen de artikelen van afdeling 5 van titel 4 van boek 7 BW wél van toepassing zijn. De Hoge Raad heeft ook de langdurige huur van een tweede woning (voor recreatief gebruik) als reguliere huur aangemerkt (HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495), maar een kort gebruik van een zomerhuisje niet (HR 14 oktober 1989, NJ 1989, 77). Onder de uitzondering kunnen onder omstandigheden, naast de hiervoor gegeven voorbeelden, onder meer ook vallen noodoplossingen ten behoeve van de huurder en gebruik in afwachting van een ophanden zijnde renovatie/sloop (vergelijk HR 30 mei 1975, NJ 1975, 464) of van het betrekken van de woning door de koper(s) na verkoop. Als het gaat om een voor sloop bestemd pand, kan in bepaalde gevallen gebruik van de Leegstandwet (zie huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet) overigens meer aangeraden zijn, omdat dit partijen de zekerheid biedt dat huurder geen beroep op huurbescherming toekomt. Bovendien kan het feit dat gebruik kan worden gemaakt van de Leegstandwet er mogelijk aan in de weg staan om aan te nemen dat het gaat om een huurovereenkomst naar aard van korte duur (vgl. Vzr. Rb. Zwolle 22 augustus 2006, LJN AZ 6517). Anders: Ktr. Utrecht, 19 november 2008 (WR 2009, 30). De Ktr. Amsterdam overwoog op 20 mei 2009 (WR 2009, 96) dat een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur kan zijn, gebaseerd op de aard van het gehuurde of de aard van het contract en dat het betreffende art. 7:232 lid 2 BW in beginsel ook van toepassing kan zijn als partijen dat overeenkomen voor een ‘reguliere’ woning. De kantonrechter onderstreept daarbij dat die contractsvrijheid blijkens de wetsgeschiedenis en naar vaste rechtspraak wel zeer beperkt is, teneinde misbruik van het in art. 7:232 lid 2 BW bepaalde te voorkomen. De tekst van de huurovereenkomst is niet zonder meer doorslaggevend, noch het in het betreffende geval nagestreefde belang en het doel dat de verhuurder zich heeft gesteld om short stay woningen aan te kunnen bieden aan buitenlandse studenten of gasten. Art. 7:232 lid 2 BW is niet de enige mogelijkheid om dit doel te realiseren. Indien de huur niet valt onder het speciale art. 7:274 lid 4 BW met betrekking tot studenten, kan niet snel worden aangenomen dat er in een dergelijke situatie sprake is van huur naar zijn aard van korte duur, aldus nog steeds de kantonrechter. Recent zijn aan artikel 7:220 BW drie nieuwe leden (5, 6 en 7) toegevoegd ter zake verhuiskostenvergoeding bij renovatie. Op basis van lid 5 van deze bepaling draagt de verhuurder bij in de kosten die een verhuizing voor de verhuurder meebrengt, als verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie die kan bestaan uit sloop met vervangende nieuwbouw, maar ook uit gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Deze regeling is per 27 februari 2010 ingevoerd en geldt voor gedwongen verhuizing door sloop of renovatie die op of na 27 februari 2010 plaatsvindt. Het in artikel 7:220 BW bepaalde is van regelend recht (voor huurovereenkomsten naar aard van korte duur). Partijen kunnen toepassing van dit artikel c.q. de leden die zien op een verhuiskostenvergoeding derhalve uitsluiten.

Al naar gelang de reden waarom een overeenkomst naar aard van korte duur wordt aangegaan, kunnen bepaalde artikelen uit deze modelovereenkomst worden weggelaten of daaraan worden toegevoegd. In geval van de verhuur van een vakantiewoning, valt bijvoorbeeld te denken aan het schrappen van de artikelen 7 (belastingen), 9 (beheerder) en 14.1 (geen recht op vervangende woonruimte en vergoeding bij einde huur) van de overeenkomst. Overigens wordt in het kader van de verhuur van een vakantiewoning voor een korte periode in de praktijk vaak helemaal geen schriftelijke huurovereenkomst gesloten of wordt een huurovereenkomst van veel beperktere omvang dan het onderhavige model gebruikt. In geval van de verhuur van een voor sloop en vernieuwbouw bestemde woning, kan worden gedacht aan het opnemen van een voorkeursrecht van koop voor de huurder op de nieuw te bouwen woning.

Dit model ziet alleen op de tijdelijke verhuur van woonruimte. Als de aard van het gebruik van 290-bedrijfsruimte van korte duur is, dan biedt de wet de mogelijkheid om de rechter te vragen om toestemming voor het aangaan van een huurovereenkomst voor een kortere periode dan (de gebruikelijke) vijf plus vijf jaar (artikel 7:291 BW). Bovendien kan de huur van 290-bedrijfsruimte, zonder toestemming van de kantonrechter, voor een periode van twee jaar of korter worden aangegaan (artikel 7:301 BW), in welk geval de huurovereenkomst niet behoeft te worden opgezegd, maar van rechtswege eindigt na ommekomst van de overeengekomen duur. De wet kent de huurder van 230a-ruimte slechts ontruimingsbescherming toe. Het staat partijen vrij, als de aard van (het gebruik van) het gehuurde daartoe noopt, een huurovereenkomst te sluiten voor een korte periode. Bij het einde van de huur kan de huurder dan hoogstens aanspraak maken op verlenging van de wettelijke ontruimingsbescherming (welke wettelijke termijn twee maanden bedraagt). Deze bescherming kan oplopen tot maximaal drie jaar, doch indien aan de huurder, bijvoorbeeld in de considerans van de huurovereenkomst, expliciet is duidelijk gemaakt dat en waarom de verhuur slechts voor korte duur plaatsvindt, ligt het niet in de rede dat een rechter een beroep van de huurder op verlenging van de ontruimingsbescherming honoreert, althans in ieder geval niet voor een lange periode. Uit de uitspraak van de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Arnhem van 15 september 2008 (WR 2009, 52) volgt dat als de hoofdhuurovereenkomst naar zijn aard een overeenkomst van korte duur is, ook de onderhuurder geen huurbescherming toekomt (en dus bijvoorbeeld art. 7:269 BW geen toepassing vindt).

Advocaat
De Boelelaan 7
1083 HJ Amsterdam
Nederland
Gsm-nummer: +31 85 782 28 20

Contactformulier

Wilt u een vraag stellen aan de redacteur? Neem dan contact op via het onderstaande contactformulier.