Advocaat
De Boelelaan 7
1083 HJ Amsterdam
Nederland
Gsm-nummer: +31 85 782 28 20

Beschikbare
Bestandsformaten

Beschikbare
Bestandsformaten

Contractbeschrijving

€ 29,00  excl. BTW

Dit modelcontract is geschikt voor hospitaverhuur. Met hospitaverhuur, geregeld in artikel 7:232 lid 3 BW, wordt bedoeld verhuur van een onzelfstandige woning, die deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zelf zijn hoofdverblijf heeft.

Bij hospitaverhuur zijn – zoals hierna nader zal worden omschreven – niet alle huurbeschermingsbepalingen van toepassing. Na de eerste negen maanden gelden bij hospitaverhuur in principe dezelfde regels voor opzegging door de verhuurder als voor andere vormen van verhuur van woonruimte (zie bijvoorbeeld de huurovereenkomst woonruimte), maar in geval van hospitaverhuur geldt dan wel een extra opzeggingsgrond. Die extra opzeggingsgrond is dat ‘de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan’ (artikel 7:274 lid 1 onder f BW).

De woning waarvan de verhuurde ruimte deel uitmaakt, kan bij de verhuurder (‘hospita’) in eigendom zijn, maar deze kan de woning ook op zijn beurt hebben gehuurd van de eigenaar. Artikel 7:244 BW bepaalt dat de huurder van een zelfstandige woning die in die woning zijn hoofdverblijf heeft, een deel daarvan aan een ander in gebruik mag geven. Dit is echter van regelend recht, zodat in afwijking daarvan in de huurovereenkomst kan zijn opgenomen dat (ook) deze vorm van onderverhuur is verboden. Zo is in de algemene bepalingen waarnaar in deze overeenkomst (en de andere overeenkomsten voor woonruimte in deze uitgave) wordt verwezen, bepaald dat zowel gehele als gedeeltelijke onderverhuur van de woning zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder niet is toegestaan. Een dergelijk verbod in de hoofdhuurovereenkomst heeft overigens geen invloed op de geldigheid van de onderhuurovereenkomst. Ook als onderverhuur verboden is, kan de hoofdhuurder een geldige onderhuurovereenkomst aangaan met – in dit geval – een kamerhuurder. In principe is dan echter wel sprake van wanprestatie door de hoofdhuurder ten opzichte van zijn verhuurder, zodat de hoofdverhuurder op die grond ontbinding van de huurovereenkomst kan vorderen. Het is overigens de vraag of de rechter deze wanprestatie ernstig genoeg zal achten om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

Dit contract is zonder toelichting en alternatieve en vervangende bepalingen, te downloaden via de site van de ROZ (www.ROZ.nl).

Extra informatie

Voor het opstellen van dit modelcontract is gebruik gemaakt van de model-huurovereenkomst voor woonruimte van de Raad voor Onroerende Zaken (hierna te noemen: ‘ROZ’), vastgesteld op 20 maart 2017. Hier en daar zijn in dat model wijzigingen aangebracht. Bij dit modelcontract behoren de algemene bepalingen van de ROZ, evenzeer vastgesteld op 20 maart 2017 en op 12 april 2017 gedeponeerd bij griffie van de rechtbank te Den Haag. De algemene bepalingen zijn een apart model. In de algemene bepalingen wordt regelmatig verwezen naar artikelen in de model huurovereenkomst. Als partijen evenwel een of meer van de artikelen van deze modelhuurovereenkomst voor woonruimte schrappen, of er een of meer artikelen aan toevoegen, dan dient te worden gecontroleerd of de verwijzingen in de toepasselijke algemene bepalingen naar de tekst van de overeenkomst nog juist zijn. Bij vetgedrukte tekstpassages moeten keuzes worden gemaakt door hetgeen dat niet van toepassing door te halen.

Op huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte zijn de algemene huurrechtelijke bepalingen van boek 7, titel 4, afdeling 1 tot en met 4 BW van toepassing (artikelen 7:201 tot en met 7:30 en 7:231 BW). Daarnaast gelden de (semi-)dwingendrechtelijke bepalingen van boek 7, titel 4, afdeling 5 (artikelen 7:232 BW en verder). Dat betekent dat de huurder van woonruimte in beginsel huur(prijs)bescherming geniet en de verhuurder als gevolg daarvan beperkt is in zijn mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen en de huurprijs te wijzigen. Ook huisgenoten van huurders nemen in sommige gevallen een bijzondere positie in. Zo zijn echtgenoten die in het gehuurde hun hoofdverblijf hebben van rechtswege medehuurder en kunnen huisgenoten na overlijden van de huurder onder bepaalde voorwaarden de huurovereenkomst voortzetten. Dat zal bij hospitaverhuur overigens niet snel aan de orde zijn. Dwingendrechtelijke regels gelden in principe altijd, ook al bepalen partijen in de huurovereenkomst iets anders. Van semi-dwingendrechtelijke regels mag worden afgeweken, doch niet ten nadele van de huurder. De huurbescherming wordt als een belangrijk recht van huurders gezien. Uitzonderingen daarop en afwijkingen daarvan zijn slechts heel beperkt mogelijk. Onder meer zijn wettelijk uitgezonderd huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is en (gedeeltelijk) de hospitaverhuur.

Er moet onderscheid worden gemaakt tussen een zelfstandige en een onzelfstandige woning. Een zelfstandige woning is een woning die een eigen toegang heeft en bewoond kan worden zonder dat de bewoner afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woning (artikel 7:234 BW). Een woning wordt als zelfstandig beschouwd als er een toilet, een keuken en een wasgelegenheid zijn achter de eigen voordeur. Woonruimte waarbij die voorzieningen moeten worden gedeeld, is onzelfstandige woonruimte. Een op basis van deze modelovereenkomst verhuurde ruimte zal per definitie onzelfstandig zijn, aangezien slechts sprake is van hospitaverhuur als de verhuurder zelf zijn hoofdverblijf heeft in de woning waarvan het gehuurde deel uitmaakt.

Vrijwel alle (semi-)dwingendrechtelijke bepalingen voor woonruimte gelden ook voor huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimte (een uitzondering hierop vormt de speciale vorm van huurbescherming voor onderhuurders ex artikel 7:269 BW, waarover hierna meer). Voor hospitaverhuur is echter (anders dus dan voor andere onzelfstandige ruimten) op grond van artikel 7:232 lid 3 BW gedurende de eerste negen maanden van de hospitaverhuur (de zogenaamde proefperiode) een aantal bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing, te weten de artikelen 206 lid 3 (zelf verhelpen van gebreken door de huurder), 7:270 (woningruil), 7:271 lid 4, 7:272-7:277 en 7:281 (ontbinding ter verwezenlijking van een bestemmingsplan) BW. De artikelen 10 7:271 lid 4 en 7:272-277 BW hebben betrekking op de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder, die normaal gesproken aan strikte voorwaarden is gebonden. Zo kan ingevolge deze bepalingen uitsluitend worden opgezegd op grond van één van de in de wet genoemde gronden en loopt de huurovereenkomst door na de datum waartegen is opgezegd als de huurder niet instemt met de beëindiging. In dit laatste geval dient de verhuurder – om toch tot beëindiging van de huurovereenkomst te kunnen komen – de kantonrechter te vragen een datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt. In geval van hospitaverhuur kan de verhuurder gedurende de eerste negen maanden veel eenvoudiger een einde aan de huurovereenkomst maken, namelijk door opzegging per aangetekende brief of deurwaardersexploot, met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. De verhuurder hoeft dan geen gronden voor opzegging te noemen en de huurovereenkomst eindigt – zonder dat hiervoor de tussenkomst van de kantonrechter is vereist – door de opzegging van de verhuurder, ook als de huurder daar niet mee instemt. Van belang is wel dat opzegging noodzakelijk is, óók als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (bijvoorbeeld negen maanden) wordt aangegaan. Als zo'n overeenkomst voor bepaalde tijd niet wordt opgezegd tegen het einde van de overeengekomen bepaalde duur, loopt deze voor onbepaalde tijd door.

De speciale vorm van huurbescherming voor onderhuurders ex artikel 7:269 BW geldt uitsluitend voor huurders van zelfstandige woonruimte. Kamerhuurders hebben derhalve geen huurbescherming jegens de hoofdverhuurder. Dat betekent dat ook de kamerhuurder de woning zal moeten verlaten als de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder eindigt. Wel is in dat geval sprake van wanprestatie van de hoofdhuurder/kamerverhuurder jegens de kamerhuurder op grond waarvan de kamerhuurder schadevergoeding van hem kan vorderen. Dit model is aangepast aan de specifieke situatie van hospitaverhuur. Zo ontbreekt bijvoorbeeld het coöptatierecht omdat het niet voor de hand ligt de huurder zeggenschap te geven over de opvolgend huurder, als de verhuurder zelf ook in de woning woont. Tevens is het in het ROZ-model standaard opgenomen artikel over de beheerder van het gehuurde niet opgenomen, aangezien het met een inwonende verhuurder niet gebruikelijk is een beheerder aan te wijzen

Advocaat
De Boelelaan 7
1083 HJ Amsterdam
Nederland
Gsm-nummer: +31 85 782 28 20

Contactformulier

Wilt u een vraag stellen aan de redacteur? Neem dan contact op via het onderstaande contactformulier.