Advocaat/partner
Gustav Mahlerplein 2
1082 MA Amsterdam
Nederland
Gsm-nummer: +31 20 795 31 53

Beschikbare
Bestandsformaten

Beschikbare
Bestandsformaten

Contractbeschrijving

€ 39,00  excl. BTW

Deze model-huurovereenkomst kan worden gebruikt wanneer 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte samen in één contract worden verhuurd. Te denken valt aan een fitnessclub met een bar, tennisbanen met horeca en een sportwinkel etc.

Onder 290-bedrijfsruimte wordt verstaan:

  • een (gedeelte van een) gebouwde onroerende zaak, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur, bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
  • een (gedeelte van een) gebouwde onroerende zaak die krachtens een huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf; en
  • een onroerende zaak die krachtens een huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

Tot de 290-bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van de bedrijfsruimte, afhankelijke woning (artikel 7:290 BW).

Onder 230a-ruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, welke is noch woonruimte, noch bedrijfsruimte zoals in artikel 7:290 BW omschreven (bijvoorbeeld kantoor- of opslagruimte).

Het onderscheid tussen 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte is van belang omdat voor deze soorten (bedrijfs)ruimte gedeeltelijk verschillende wettelijke regimes gelden. Voor beide soorten bedrijfsruimten gelden de algemene wetsbepalingen betrekkelijk tot huur (artikelen 7:201 tot en met 7:230 en 7:231 BW). Op 290-bedrijfsruimte zijn voorts de wetsbepalingen betrekkelijk tot de huur van 290-bedrijfsruimte van toepassing (artikelen 7:290 tot en met 7:310 BW). Van deze bepalingen kan niet – althans niet zonder goedkeuring van de rechter – ten nadele van de huurder worden afgeweken. Op artikel 230a-ruimte is – naast genoemde algemene bepalingen – alleen artikel 7:230a BW van toepassing.

Voor dit model is als uitgangspunt gekozen dat de 290-bedrijfsruimte overheerst. Daarom is bij het opstellen hiervan het model voor 290-bedrijfsruimte gebruikt. Indien de 230a-ruimte overheerst, kan de Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW als uitgangspunt worden genomen.

Dit contract is zonder toelichting en alternatieve en vervangende bepalingen, te downloaden via de site van de ROZ (www.ROZ.nl).

Extra informatie

Deze modelovereenkomst is gebaseerd op het model voor de ‘Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’, vastgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (hierna te noemen: ‘ROZ’) op 17 september 2012. Bij de sterretjes (*) in de vetgedrukte tekst van het model dient doorgehaald te worden wat niet van toepassing is en eventueel dient hier tekst aangevuld te worden. Uiteraard kunnen partijen een of meer artikelen van deze modelovereenkomst schrappen of daaraan artikelen toevoegen. Als partijen evenwel een of meer van de artikelen 1 tot en met 13 van deze modelovereenkomst schrappen, of er een of meer artikelen aan toevoegen, dan dient te worden gecontroleerd of de verwijzingen in de algemene bepalingen naar de tekst van de overeenkomst nog juist zijn.

Voor de kwalificatie van de overeenkomst is het van belang om vast te stellen wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik van het gehuurde hebben beoogd. Hoewel een aanwijzing voor de bedoeling van partijen kan worden gevonden in het modelcontract dat door partijen is gebruikt, leidt het enkele feit dat partijen gebruik hebben gemaakt van een modelcontract waarin een bepaald huurregime is genoemd, op zichzelf nog niet tot de conclusie dat de huurovereenkomst naar de bedoeling van partijen door dat betreffende regime wordt gereguleerd. Zie bijvoorbeeld het arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch d.d. 21 oktober 2009 (WR 2010, 11) en Hof ’s-Gravenhage 14 december 2010 (WR 2011, 61), waarin werd overwogen dat het feit dat gebruik was gemaakt

van het 290-model, niet betekende dat de overeenkomst naar de bedoeling van partijen door de artikelen 7:290 e.v. BW werd gereguleerd. Zie ook Rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, d.d.14 februari 2008 (WR 2009, 57), waar het gehuurde als onbebouwde grond werd gekwalificeerd ook al was een modelovereenkomst gebruikt waarin werd verwezen naar bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.

Als een gebouwde onroerende zaak bij één overeenkomst wordt verhuurd om gedeeltelijk als 290-bedrijfsruimte en gedeeltelijk als 230a-ruimte te worden gebruikt, dient te worden bezien of splitsing tussen het feitelijk gebruik van de 290-bedrijfsruimte en van de 230a-ruimte mogelijk is. Een voorbeeld waarbij de rechter daadwerkelijk tot splitsing is overgegaan, vormt Hof Amsterdam 31 januari 2008 en 8 mei 2008, WR 2009, 34. Volgens een arrest van de Hoge Raad d.d. 10 augustus 2012 (WR 2012, 114) dient bij de eventuele splitsing van een gemengde huurovereenkomst die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte, 230a-bedrijfsruimte en/of 290-bedrijfsruimte in afzonderlijke huurovereenkomsten, acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Op voorhand komt aan geen van deze omstandigheden een doorslaggevend gewicht toe, aldus de Hoge Raad. Bij de vraag of splitsing mogelijk is, dienen dus alle omstandigheden van het geval in aanmerking te worden genomen en dient niet enkel te worden gekeken of de ruimtes zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Als gesplitst wordt, dan is op beide ruimten het ‘eigen’ regime van toepassing. Als bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk is dat splitsing mogelijk is, dan verdient het veelal voor alle duidelijkheid aanbeveling om twee afzonderlijke huurovereenkomsten aan te gaan: één voor de 290-bedrijfsruimte (model 6) en één voor de 230a-ruimte (model 7). Als splitsing niet mogelijk is, dan geeft de wet geen oplossing. Uit de jurisprudentie (onder meer HR 5 november 1993, NJ 1994, 228 (Fuks/Recourt); HR 22 oktober 1999, NJ 2000 209; Gerechtshof Den Haag 7 maart 2003, WR 2003, 57; HR 12 mei 2006, WR 2006, 75; HR 3 december 2004, WR 2005, 14 en HR 23 september 2005, TvHB 2006, 27) blijkt dat het overheersende deel van het gehuurde bepaalt welk huurrechtregime van toepassing is. Dit kan met name aan de hand van oppervlakte en gebruik van het gehuurde worden bepaald.

Advocaat/partner
Gustav Mahlerplein 2
1082 MA Amsterdam
Nederland
Gsm-nummer: +31 20 795 31 53

Contactformulier

Wilt u een vraag stellen aan de redacteur? Neem dan contact op via het onderstaande contactformulier.