Advocaat/partner
Gustav Mahlerplein 2
1082 MA Amsterdam
Nederland
Gsm-nummer: +31 20 795 31 53

Beschikbare
Bestandsformaten

Beschikbare
Bestandsformaten

Contractbeschrijving

€ 9,00  excl. BTW

Dit model bevat een brief waarmee de huur van zogenoemde 290-bedrijfsruimte door de verhuurder kan worden opgezegd op de grond dat hij de verhuurde bedrijfsruimte wil renoveren.

Er zijn twee soorten bedrijfsruimte. Allereerst is er bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW (de zogenoemde 290-bedrijfsruimte). Daarbij gaat het om een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf (=winkelbedrijf), een restaurantof cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, mits er in de bedrijfsruimte een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Ook een hotelbedrijf valt onder 290- bedrijfsruimte. Daarnaast is van 290-bedrijfsruimte sprake als de onroerende zaak krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf. De andere categorie bedrijfsruimte is de zogenoemde 230a-bedrijfsruimte. Dit is, kort gezegd, een restcategorie van gebouwde onroerende zaken waarin geen 290-bedrijfsruimte gevestigd is en ook geen woonruimte. Te denken valt aan kantoorruimte, praktijkruimte van een vrije beroepsbeoefenaar, fabriek, opslagruimte, groothandel of (apart verhuurde) garage voor de stalling van een auto, een en ander mits met een overeenkomstige bestemming bij de huurovereenkomst. Dit model is dus geschreven voor de opzegging van de huur van de eerstgenoemde categorie. 

Voor de huuropzegging van 230a-bedrijfsruimte door de verhuurder en waarbij tevens de ontruiming van het gehuurde wordt aangezegd, gebruik de Brief opzegging huur van 230a-bedrijfsruimte en ontruimingsaanzegging door verhuurder

Extra informatie

Onder renovatie van 290-bedrijfsruimte wordt in het huurrecht zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan (artikel 7:220 lid 2 BW). Wanneer zich een (financiële of bouwkundige) noodzaak voor renovatie voordoet, kan dit tot gevolg hebben dat de verhuurder van 290-bedrijfsruimte de huurovereenkomst met zijn huurder wenst te beëindigen door opzegging. Voordat een opzegbrief wordt gemaakt, moet uiteraard eerst worden vastgesteld of de huurovereenkomst op dit moment wel kan worden opgezegd. De contractueel overeengekomen duur van de huurovereenkomst dient te worden gerespecteerd. Als een huurovereenkomst voor vijf plus vijf jaar is aangegaan, kan de verhuurder die het pand na drie jaar wil gaan renoveren, de huur pas opzeggen tegen het einde van de eerste vijf jaar termijn. Met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van een jaar (artikel 7:293 lid 2 BW) zal de verhuurder de huurovereenkomst dus kunnen opzeggen voor het einde van jaar 4. Een huurovereenkomst die al in de onbepaalde duur fase zit, kan ieder moment worden opgezegd, mits een opzegtermijn van een jaar in acht wordt genomen (artikel 7:293 lid 2 BW). Verder dient de verhuurder na te gaan of de wachttijd van artikel 7:296 lid 2 BW van toepassing is. De wetgever heeft in artikel 7:296 lid 2 BW voorzien in de situatie dat een huurovereenkomst kort na een rechtsopvolging door de verhuurder wordt opgezegd. Indien het gehuurde van eigenaar is gewisseld, geldt bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik tegen het einde van de eerst overeengekomen huurtermijn een wachttijd van drie jaar, te rekenen vanaf de schriftelijke kennisgeving van de rechtsopvolging. De wachttijd biedt aldus bescherming aan de huurder, die door de rechtsopvolging voor een nieuwe situatie wordt geplaatst (vergelijk MvT Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 8). De wachttijd geldt niet bij een opzegging van een huurovereenkomst die na de eerste huurtermijn één of enkele malen is verlengd en/of die inmiddels voor onbepaalde tijd loopt. In dat geval kan een nieuwe eigenaar de huurovereenkomst dus in beginsel direct opzeggen (mits uiteraard weer rekening wordt gehouden met de lopende termijnen en met de wettelijke opzegtermijn (vergelijk HR 24 september 2010, LJN: BM9758 PMT/Toko Mitra)). Als de huurovereenkomst opzegbaar is, de wachttijd niet van toepassing is, én er sprake is van een op handen zijnde ingrijpende renovatie, kan de huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte worden opgezegd. Let wel, de huurovereenkomst blijft van kracht totdat de rechter onherroepelijk over de vordering tot beëindiging van de huur heeft beslist (artikel 7:295 lid 1 BW). Artikel 7:294 BW schrijft dwingend voor dat in de opzeggingsbrief van de verhuurder de gronden voor de opzegging moeten zijn opgenomen. Indien de opzeggrond(en) niet is (zijn) medegedeeld aan huurder, dan is de opzegging nietig. Dit voorschrift hang samen met de regel uit artikel 7:295 lid 2 BW dat de verhuurder in rechte beëindiging kan vorderen op de gronden vermeld in de opzegging. De achterliggende gedachte van deze regels is dat de huurder zich op basis van de in de opzegging vermelde grond(en) een oordeel kan vormen over zijn proceskansen. Een (ingrijpende) renovatie valt onder de opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ in artikel 7:296 lid 1 onderdeel b BW. Dit artikel bevat een opzeggrond/mogelijkheid ingeval van renovatie van de 290-bedrijfsruimte. Deze opzeggrond kan door de verhuurder worden gebruikt voor een opzegging die wordt gedaan tegen het einde van de eerste termijn waarvoor de huurovereenkomst geldt of is aangegaan (vaak, maar lang niet altijd, is dit vijf jaar). De opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ ziet op een renovatie die niet met voortzetting van de lopende huurovereenkomst mogelijk is. Wanneer kan nog gesproken worden van voortzetting van de huur? Volgens vaste rechtspraak kan daarvan in beginsel worden gesproken indien plaats en functie van het verhuurde gelijk blijven (Zie bijv. Hof Arnhem 24 februari 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BH7552). In dat geval zal de verhuurder de huurder in beginsel een redelijk renovatievoorstel op de voet van artikel 7:220 lid 2 BW moeten doen. Echter, het enkele feit dat plaats en functie na de renovatie gelijk blijven (bijvoorbeeld: een winkelcentrum wordt gesloopt en op dezelfde plek wordt een nieuw winkelcentrum gebouwd) betekent niet dat de huurovereenkomst móet worden voortgezet: de tekst van de wet en de wetsgeschiedenis bieden geen steun voor deze opvatting. In artikel 7:220 lid 4 BW is uitdrukkelijk bepaald dat de verhuurder - óók in het geval de renovatie kan worden uitgevoerd met voortzetting van de huur - de bevoegdheid heeft om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voor zover de reden van de opzegging kan worden gebracht onder de toepasselijke wettelijke opzeggingsgronden (zie hierna verder noot 5). Als de huurovereenkomst na de initiële periode is verlengd en vervolgens opnieuw afloopt, bestaat er nog een tweede opzeggrond die kan worden ingezet voor het geval het verhuurde moet worden gerenoveerd. Dat is de algemene belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW (zie noot 8). Indien dus een verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen en de reden van de opzegging een renovatie van de verhuurde 290-bedrijfsruimte is, kan deze modelbrief daartoe worden gebruikt.

Advocaat/partner
Gustav Mahlerplein 2
1082 MA Amsterdam
Nederland
Gsm-nummer: +31 20 795 31 53

Contactformulier

Wilt u een vraag stellen aan de redacteur? Neem dan contact op via het onderstaande contactformulier.