Advocaat/partner
Gustav Mahlerplein 2
1082 MA Amsterdam
Nederland
Gsm-nummer: +31 20 795 31 53

Beschikbare
Bestandsformaten

Beschikbare
Bestandsformaten

Contractbeschrijving

€ 9,00  excl. BTW

Dit model bevat een brief waarmee één van de partijen – huurder of verhuurder – van 290-bedrijfsruimte de huurprijs van het huurobject wenst te herzien. De brief heeft betrekking op huurprijsaanpassing van 290-bedrijfsruimte.

Er zijn twee soorten bedrijfsruimte. Allereerst is er bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW (de zogenoemde 290-bedrijfsruimte). Daarbij gaat het om een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf (=winkelbedrijf), een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, mits er in de bedrijfsruimte een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Ook een hotelbedrijf valt onder 290- bedrijfsruimte. Daarnaast is van 290-bedrijfsruimte sprake als de onroerende zaak krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf. De andere categorie bedrijfsruimte is de zogenoemde 230a-bedrijfsruimte. Dit is, kort gezegd, een restcategorie van gebouwde onroerende zaken waarin geen 290-bedrijfsruimte gevestigd is en ook geen woonruimte. Te denken valt aan kantoorruimte, praktijkruimte van een vrije beroepsbeoefenaar, fabriek, opslagruimte, groothandel of (apart verhuurde) garage voor de stalling van een auto, een en ander mits met een overeenkomstige bestemming bij de huurovereenkomst. Dit model is dus geschreven als brief waarin door een van de partijen (huurder of verhuurder, al naar gelang wie het initiatief wil nemen voor aanpassing van de huurprijs) een deskundige wordt voorgesteld voor de aanpassing van de huurprijs van 290-bedrijfsruimte. De wet bevat hiervoor een regeling in de artikelen 7:303 en 304 BW. Op grond van artikel 7:303 lid 1 sub a BW kan de huurprijs van 290-bedrijfsruimte worden aangepast na verloop van de eerste bepaalde duur van de huurovereenkomst. Meestal is dit vijf jaar, nu op grond van de wet het uitgangspunt dat een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte wordt aangegaan voor een periode van vijf jaar, waarna de huurovereenkomst wordt verlengd met nogmaals vijf jaar (artikel 7: 292 BW). Vaak echter wordt een van de wet afwijkende huurperiode afgesproken, bijvoorbeeld tien plus tien jaar. In dat geval kan de huurprijs voor het eerst na de eerste tien jaar worden herzien. De hoofdregel is dat er vervolgens steeds minimaal vijf jaar moet zitten tussen twee huurprijsaanpassingen (artikel 7:303 lid 1 sub b BW).

Extra informatie

Als de mogelijkheid bestaat om de huurprijs van 290-bedrijfsruimte aan te passen (omdat de eerste bepaalde duur is verstreken of, in andere gevallen, omdat de huurprijs meer dan vijf jaar geleden is aangepast), zijn de artikelen 7:303 en 304 BW van toepassing. Uitgangspunt daarbij is dat partijen eerst proberen om in overleg tot aanpassing van de huur te komen en dat zij, mochten ze er zelf niet uitkomen, daartoe een gezamenlijk deskundige aanwijzen, die de huurprijs vaststelt (artikel 7:304 lid 2 BW). Vaak gebeurt het dat partijen het niet eens worden over een gezamenlijk aan te wijzen deskundige. In dat geval kan de rechter via een verzoekschrift op de voet van artikel 7:304 lid 2 een gezamenlijk deskundige benoemen. De partij die de huurprijs wil herzien, doet er echter verstandig aan om, alvorens een dergelijk verzoekschrift bij de kantonrechter in te (laten) dienen, eerst nog een schriftelijk verzoek te doen aan de wederpartij om tot aanwijzing van de gezamenlijke deskundige te komen. Daarvoor is deze modelbrief bedoeld.

Blijkens een recent arrest van de Hoge Raad (HR 4 oktober 2013, NJ 2014/60, m.nt. J.L.R.A. Huydecoper) is voor ontvankelijkheid van de verzoeker vereist dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. Uit dit arrest blijkt echter ook dat aan de inhoud van het overleg tussen partijen geen hoge eisen mogen worden gesteld. Voldoende en noodzakelijk is dat serieus en zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het niet binnen een redelijke tijd eens of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan is er sprake van geen overeenstemming als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW. Zie ook Ktr. Haarlem 16 december 2013, WR 2014/39: Huurders hebben de verhuurder een onredelijke korte termijn van slechts drie werkdagen gesteld om te reageren op het huurprijsvoorstel. Huurders moeten dus niet-ontvankelijk worden verklaard in hun verzoek tot benoeming van een deskundige omdat niet voldaan is aan criteria betreffende het door partijen van tevoren te voeren overleg.

Advocaat/partner
Gustav Mahlerplein 2
1082 MA Amsterdam
Nederland
Gsm-nummer: +31 20 795 31 53

Contactformulier

Wilt u een vraag stellen aan de redacteur? Neem dan contact op via het onderstaande contactformulier.